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中古マンションと住宅ローン控除①

最終更新: 7月8日



本日の世田谷区瀬田4丁目の天気は、午前現在雨が降ったり止んだりはっきりしません。

外出の際は終日傘が必要な天気のようです…。

湿度が高い上に気温もそこそこ上がり、過ごしにくい1日になりそうですね。

そんな天気に負けないように、7月第1回目のblog.をお届けします

マイホーム購入支援制度=住宅ローン控除

さて、先日の当blog.で不動産売買の諸手続きと住宅ローン設定の流れをお話ししましたが、本日は住宅ローンを組んでマイホーム購入+リノベーションをする際の大きな味方、住宅ローン控除についてのお話です。

正式名称は住宅借入金等特別控除と言い、一般に住宅ローン控除や住宅ローン減税等と呼ばれる制度ですが、住宅ローンを組み新築または中古のマイホームを購入したり増改築をした際に、年末のローン残高に応じた金額が、納めた所得税から(還付しきれない分は住民税から)一定年数還付されるというものです。

住宅ローン控除の態様は取得不動産の種類・取得の経緯で変わりますが、当blog.では主に中古不動産の購入(+リノベーション)の場合をお伝えしたいと思います。

少々長くなりますので、何度かに分けてお届けいたします。

先ずは住宅ローン控除の要件から行きましょう。


中古不動産購入の際の住宅ローン控除の要件


前提として、建築後使用された家屋を住むための自宅として取得した場合で、


  1. 床面積が50㎡以上で、その2分の1以上の部分が自分の居住用であること

  2. 登記事項証明書(登記簿謄本)上の新築年月日から取得の日までが20年以内の木造住宅等の非耐火建築物であること、マンション等の耐火建築物※1であれば登記事項証明書(登記簿謄本)上の新築年月日から取得の日までが25年以内であること

     (上記築年数オーバーの場合※2

      入居前に「耐震基準適合証明書」が発行されている住宅であること

      ・入居前に既存住宅性能評価書」が発行されている住宅であること

      ・引渡し前に既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」発行されている住

       宅であること

 3. 自己が居住する不動産を売却した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受け

   ていないこと(既に持家があってそれを売却等した場合)

 4. 特別控除の適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

 5. 返済期間が10年以上の住宅ローンが組まれていること

 6. 取得の日から6か月以内に入居し※3適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住ん

   でいること

 7. 生計をともにする親族や配偶者(婚約者含む)などからの取得でないこと

 8. 贈与による取得でないこと

住宅ローン控除(中古不動産)の具体的な要点

以上、箇条書きにしてみましたが、何点か補足します。

※1の耐火建築物ですが、これは建物の登記事項証明書(登記簿謄本)の「構造」欄に、 「石造」 「れんが造」 「コンクリートブロック造」 「鉄骨造(軽量鉄骨造は含まない)」 「鉄筋コンクリート造」 「鉄骨鉄筋コンクリート造」 の内のどれかの記載があるものを指します。

次に、※2築年数オーバー建物の場合。

こちらは、まず「耐震基準適合証明書」および「既存住宅性能評価書」の場合から書きますと、どちらの証明も入居前(住民票を移す前)に発行されている必要があります。

また、どちらの証明も売主・買主双方から申請申込できます(既存住宅性能評価書の場合は誰でも申請可)が、引渡し前に本申請ができない場合は引渡し前に仮申請をしておき、引渡し後から居住開始までの間(COVID-19:新型コロナウイルスの対策で要件緩和あり、後記)に証明書を取得することになります。もし、事前の診断で補強工事が必要と判断されている場合は、補強工事を上記期間内に行った上で証明書の発行となります。

次は既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」の場合です。

この証明書の場合は、引渡し前に、既存住宅売買瑕疵保険に加入済みであることの証明書既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書」が発行されている必要があります(既存住宅売買瑕疵保険…構造上の主要部分や雨水漏れ防止部分などに重大な欠陥が見つかったときにその修補費用が支払われる保険)。保険加入は売主・買主双方ともでき売主または買主が個人である場合は検査事業者が保険に加入し、検査事業者に支払われた保険金が買主に渡されます。引渡し前に発行されてなければいけない証明書である以上引渡し後に買主から申請~という手続きは取れません。

いずれの証明書を取得する場合でも、その協力の是非も含め、売主側との事前の打ち合わせはマストかと思います。

新型コロナウイルス対策での住宅ローン控除の要件の緩和


最後に、今回の新型コロナウイルス(COVID-19)による影響を鑑みて、国土交通省から住宅ローン控除の要件緩和の発表がありましたのでお知らせします。

※3の(箇条書きの住宅ローン控除の要件中の6.の)「取得の日から6か月以内に入居」の部分の緩和があります。

具体的には、「取得の日から6か月以内に入居」から、「契約期限等の要件(下記)を満たした上で増改築等完了の日から6か月以内に入居」になりました。

契約期限等の要件と言うのは2つあり、

 1. 以下のいずれか遅い日までに増改築等の契約が行われていること

  ・既存住宅取得の日から5か月後まで(取得の日より前に契約が行われていてもOK)

  ・関連税制法の施行日から2か月後の令和2年6月30日まで(施行の日より前に契約が

   行われていてもOK)

  今後は「取得の日から5か月後まで」に当てはまる場合が多くなりそうな気がします。

 2. 増改築等が新型コロナウイルスの影響によって遅れ、入居が遅れたこと

  この2.の事項に関しては国交省所定の申告書を確定申告時に所轄税務署に提出するこ

   とで証明となるようです。まだ現物を視認しておりませんが、増改築等の契約事業

   者、つまり私共リノベーション業者でほとんどの部分を記入できるようです。

まだ新型コロナウイルスによる影響が大きいこの社会情勢では、要件緩和は(諸条件付くとは言え)少しの助けにはなりそうですね。

長くなりました……。住宅ローン控除に関しては、触れなければいけない事柄が多く、冗長かつ読みにくくなってしまい恐縮です。

次回の当blog.も住宅ローン控除についてお知らせしたいと思います。

読みにくさに懲りずに(笑)チェックしてください!

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